大唐地产获取上市“车票”,中小地产股打新是否还有空间?

发布时间:2019-12-06 聚合阅读:
原标题:大唐地产获取上市“车票”,中小地产股打新是否还有空间?近日,大唐集团向港交所提交IPO申请,公司拟赴港上市。作者|大导演来源|IPO那点事数据支持|勾股...

原标题:大唐地产获取上市“车票”,中小地产股打新是否还有空间?

近日,大唐集团向港交所提交IPO申请,公司拟赴港上市。

作者 | 大导演

来源 | IPO那点事

数据支持 | 勾股大数据

最近又有一家房企赴港上市。12月1日,大唐集团控股有限公司下称“大唐集团”向港交所提交IPO申请,公司拟赴港上市,独家保荐人为工银国际。

港股市场从2018年开启了一轮内房股的上市潮。从首日的打新收益来看只有1%,其实并不十分吸引。但是从破发率上看,对比科技类的新经济公司、创新药企业这些热门行业,地产新股表现显得十分稳健,具有一定的安全边际。这一市场表现寄托于,近年地产发展仍保持一定的韧性。

在资本寒冬冷风呼呼作响之际,赴港上市成为了房企生死存亡的最后一班列车。

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上市末班车,中小房企的“生死时速”

融创中国的董事长孙宏斌在演讲中做了几个预测,2个数字引起了市场关注:一个是16万亿,孙宏斌认为未来几年房地产市场仍将维持16W亿以上的规模,市场转向存量市场;另一个是30%,他认为5年后TOP5市占率能从15%上升到30%。

集中度加速提升的趋势下,中小企业凭什么能得以生存?

答案是规模,规模背后是高周转。房企撬动高周转一共有三个杠杆:1.债务杠杆,即融资能力;2.经营杠杆,即运营能力;3.权益杠杆。

观察近年后来居上的中小企业路径都是相似的:

1.把握2015-2016年周期调整,实现逆周期追赶。主要做法是通过加大债务杠杆,加速收并购推动权益杠杆提升,最终实现全国化,冲规模。

2.2017年以来,”去周期化“导致市场保持平稳增长,中企业避免了类似2015-2016年的周期调整。同时,由于调控政策限制,房企间大量项目实行合营合作等形式开发,市场上可供企业参投、并购的项目较为充裕。中型房企的生存环境整体趋于平和;

3.稳定的融资环境。2015-2018年期间,实现规模上弯道超车的中型房企,都具有两个特点:高周转和高杠杆,其中融资成为了关键。

但是,2018年实行去杠杆以来,房地产房企融资环境不断收紧。直到2019年,中小企业通过上杠杆来实现规模超越的”窗口期“逐渐关闭。最后只剩下一条“求生之路”,便是通过香港上市。

那么所谓上市求生,目的是帮助企业继续冲规模吗?非也。

从2018年以来上市中小房企的融资额可以看到,一笔20-30亿港元的资金对一家300-400亿人民币销售额的企业而言,买的土地都不够一个季度卖的,显然不算多。

但是随着房地产存量时代的到来,地产企业已无法通过债务杠杆和权益杠杆来撬动高周转。所以回顾2018年以来上市内房企业,上市后首要工作只有两个:1.降负债;2.升品质,以提升其经营杠杆,这时融资资金便派上用场。

所以中小房企赴港上市目的并非继续冲刺,而是保住2015-2017年以来的“胜利果实”。那么未上市的中小房企只有两种:1.拼过,负债累累,在往上市路上赶;2.求稳,杠杆平衡,却受制于规模。

可预见,未来能成功上市的房企将快速减少,淘汰者结局将趋同,要么轰轰烈烈,要么无声无息。

而大唐地产自然也是拿到“上市车票”的一员。

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大唐的前世今生

1.老牌台商立足厦门的高光时刻

1984年,大唐地产的创始人余英仪,从美国回到台湾,集结兄长余英宗等青年建筑师,开发台中大唐世家。1985年,大唐所打造的台中项目,获得台湾建筑界最高奖——鲁班奖,轰动一时。

1994年,余英仪进军内地,第一站:厦门,其将公司取名为“大唐地产”。

大唐地产靠旗舰产品“大唐世家”在厦门崛起。产品别具一格的新颖建筑惊艳厦门,独特的营销手法让大唐红遍闽南地区。

2.金融危机,大唐易主,大唐集团成立

2008年,全球金融危机爆发,大唐地产也未能逃过这一劫。2008年,余英仪意外去世,大唐地产面临破产。

2009年,大唐易主。福信集团战略整合大唐地产。福信集团于1993年创建于厦门,是国内大型综合性民营企业。

其中,吴迪便是现任职福信集团董事长兼总裁,占有福信集团股权1%。同时,他也是中国民生银行董事,亚洲拳击联合会副主席,更是现在大唐地产背后真正的掌舵者。

2010-2015期间,大唐集团仍然主要围绕福建省厦门市及漳州市物业开发业务为主。

3.全国化规模冲刺,债务杠杆“拉满”

2015年-2018年末以及2019年上半年,大唐集团进行跑马圈地式的扩张,通过收购、获地开发、联营等方式分别在厦门、天津、长沙、南宁、北海及西安等城市进行住宅及商业物业开发业务的拓展。

如第一部分所言,这一阶段的大唐集团发展路径:上杠杆,冲规模。

根据克而瑞数据显示,1-10月大唐集团合约销售额266.4,位列行业77名。

据招股书显示,2018年,按合约销售额计算,大唐集团获克而瑞评选为漳州排名首位的物业开发商。2018年及2019年上半年,按合约销售额计算,公司仍获克而瑞评选为南宁三大物业开发商。

与之相随的便是高负债率。报告期内,大唐集团净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%。

负债累累,但成功上市,那么上市后,大唐集团潮哪个方向走,已显然易见了。

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业绩、土储与估值

1.业绩

财务数据显示,2016年至2018年以及2019年上半年,公司收益分别为20.76亿元、40.19亿元、54.95亿元、25.26亿元;期内溢利分别为1.29元、4.13亿元、5.88亿元、3.69亿元;毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。

盈利能力上看,有不但提升趋势,且37.5%毛利率超过行业平均水平,说明债务杠杆和全国扩张未对大唐集团的经营造成负面影响,运营能力过关。

根据过去数据历史预计,公司2019年净利率达15%,结转率达72%,营收达82.9亿元,净利润达12.4亿元,同比增速82.1%。

2.土储

大唐集团土储主要分布四大经济区,包括海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。其中比重最大的城市是:南宁、天津和长沙,主要的强二线城市。

土储总面积609.9万平,加上联营合营公司总土储面积779万平米。根据克而瑞显示,公司2018年合约均价未1.2万元,以此计算,公司目前土储货值预计为930亿元,权益占比预计为80%。以15%净利润率计算,三年完全开发,10%折现率,土储NAV为105亿元。

3.估值

根据200-400亿规模同行的估值情况可以看,大唐集团未来PE均值区间为4-5倍,以2019预计利润12.4亿元人民币计算,市值区间为55.1-68.9亿港元。

若以NAV计算,公司总NAV=净资产20.7亿元+19年利润12.4亿元+土储NAV105亿元=138.1亿元,目前行业NAV折价率区间为0.5-0.7,以大唐集团市值相对小,流动性较弱特点,给与0.5NAV折价率计算,公司预计市值为76亿港元。

综合评估,公司上市后合理估值稳定在70亿市值附近,若招股方案公布后2019年预计市值达到60亿及以下,打新具备吸引力。

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