厦门首富名下大唐地产赴港上市:三城贡献98.8%销售额,净负债率185.6%

发布时间:2019-12-06 聚合阅读:
原标题:厦门首富名下大唐地产赴港上市:三城贡献98.8%销售额,净负债率185.6%三巽、港龙之后,又一家内地房企赴港寻求上市。近日,闽系房企大唐地产正式向港交...

原标题:厦门首富名下大唐地产赴港上市:三城贡献98.8%销售额,净负债率185.6%

三巽、港龙之后,又一家内地房企赴港寻求上市。

近日,闽系房企大唐地产正式向港交所递交上市申请说明书。工商资料显示,大唐地产于1985年创立在中国台湾,后被福信集团收购。现总部位于福建省厦门,实控人黄晞为厦门首富,身家约80亿。

招股书显示,今年上半年,大唐地产录得营收25.26亿元,其中通过物业销售录得收益24.2亿元,总收益占比96%;毛利率35.5%,较2018年末上升21.6个百分点,录得净利润3.69亿元。

2016至2018年间,大唐地产销售金额实现大幅增长。

2017年大唐地产销售金额达到百亿;2018年,大唐地产销售额翻了两番,增至340亿,位列全国房企77名。克而瑞数据显示,截至今年11月,大唐地产合约销售298.3亿元,位列上榜房企第78名。

逆势增长的后果明显,追逐规模之后,大唐地产的资金紧张。

从承建商到开发商

转舵物业开发之前,大唐地产的承建业务占比曾达42.3%。

2016年起,大唐地产调整业务布局,开始专注物业开发。招股书显示,最近三年及2019年上半年,大唐地产销售物业产生的收益分别为11.4亿元、34亿元、52.3亿元和24.2亿元,占总收益的比例约为55.1%、84.7%、95.2%及96%。

截至2019年三季末,大唐地产应占建筑面积约为780万平方米,在全国范围内有69个物业开发项目。其中,52个由附属公司开发,估计总建筑面积约为610万平方米,17个由合营企业及联营公司开发,估计总建筑面积约为170万平方米。

全部项目中,海西经济区和北部湾经济区及周边城市均占26个,京津冀经济区和长江中游经济区的物业项目分别有9个和4个。

下半年,大唐地产又获得16幅地块,其中14幅地块通过公开招标、拍卖或挂牌出让流程获得,总面积为81.89万平方米,总价40.19亿元。据悉,新增地块位于包括漳州、重庆、岳阳等在内的7个城市。

尽管大唐地产在招股书中提及,目前已进驻多个城市,其主要营收却集中在三个城市。招股书显示,快速增加的销售额主要来自于福建漳州、广西南宁、天津三地项目。2016至2018年间,上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。

市场单一,也为大唐地产的增长带来风险。今年以来,天津房地产形势低迷,大唐地产的增速同期放缓。

经营性现金流转正,合约负债占比47%

寒冬浇不灭大唐地产的梦想,上市之前,大唐地产给出规划——三年冲击千亿,成为地产圈内前50。

与梦想一起高走的还有负债。

招股书披露,2016-2018年末及2019年6月底,大唐地产的负债总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元和312.86亿元,净负债比率则一度飙升至1085%,直到2018年才降至408.8%。随着净资产增加,上半年,大唐地产的净负债率约为185.6%,约为房地产行业整体负债率水平的两倍。

此外,最近三年及2019年上半年,大唐地产借款总额分别为54.53亿元、91.45亿元、84.61亿元以及75.98亿元。同期,大唐地产分别录得营收20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元及25.26亿元;录得归属股东净利润1.32亿元、4.24亿元、6.83亿元及3.99亿元;毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、37.5%。

从现金流来看,自2018年起,大唐地产经营现金流从负转正至20.5亿。2019年上半年,其经营性现金流继续扩大至29.5亿元。

投入不断增大,且未到交付周期,大唐地产的经营性现金从何处来?

大唐地产在招股书中给出答案,经营现金流改善主要是因为合约负债增加,2016年至2019年上半年,大唐地产的合约负债占比从29%增至47%。

从大唐地产的融资性现金流可以进一步发现大唐地产的资金窘境。2018年下半年起,大唐地产融资性现金流开始告负。2018年净流出8.94亿元,今年仅上半年就流出8.83亿元。

随着国内融资环境不断收紧,银行、信托、海外债等融资通道遇阻的情况下,上市成为大唐地产寻求资金的选择。据悉,大唐集团拟将上市所得资金,用于现有项目的资金需求,偿还部分若干现有计息银行借款以及一般业务运营及运营资金。